De Vesteda huurwoningen verkoop is een scenario dat de Nederlandse woningmarkt ingrijpend kan veranderen. Begin maart dienden investeerders voor ruim €4,1 miljard aan zogeheten redemptieverzoeken in bij Vesteda, de grootste institutionele woningbelegger van Nederland. Dat bedrag vertegenwoordigt circa 52 procent van het totale fondsvermogen. Om investeerders te kunnen uitbetalen, moet Vesteda mogelijk een groot deel van zijn ruim 28.000 huurwoningen verkopen. CEO Astrid Schlüter noemt het een “perfect storm”.
Waarom beleggers Vesteda verlaten en de verkoop dreigt
Het paradoxale is dat de uitstap niet het gevolg is van slechte prestaties. Integendeel. Vesteda boekte in het afgelopen jaar een totaalrendement van 11 procent. Woningen zijn fors in waarde gestegen. Juist dat succes is het probleem. Volgens Vastgoed Actueel is de waardestijging van de woningen zo groot dat het relatieve aandeel vastgoed in de portefeuilles van institutionele beleggers te groot is geworden. Zij zijn verplicht hun portefeuille in balans te houden. Daardoor moeten ze afbouwen, ook als het goed gaat.
Daarbovenop komt het fiscale klimaat. Volgens Vastgoed Insider heeft de afschaffing van de Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)-status voor vastgoedfondsen de belastingdruk verhoogd. Buitenlandse beleggers trokken zich de afgelopen jaren al terug. Nu volgen ook ABP en het Duitse Allianz.
Een derde factor is de zevenjaarscyclus. Vesteda-beleggers kunnen slechts eens in de zeven jaar met een groot bedrag uitstappen. Dat moment is nu aangebroken voor een groot deel van de participanten. Daardoor komen alle uitstapverzoeken tegelijk. CEO Schlüter: “Onze aandeelhouders zijn zelf ook geschrokken van de omvang.”
Hoeveel woningen de Vesteda huurwoningen verkoop omvat
Analisten schatten dat Vesteda mogelijk tot de helft van zijn woningportefeuille zou moeten verkopen als alle redemptieverzoeken volledig worden gehonoreerd. Dat komt neer op circa 14.000 woningen. Vesteda heeft echter maximaal drie jaar om de verzoeken te verwerken, met een mogelijke verlenging tot zes jaar. CEO Schlüter benadrukte tegenover het Financieele Dagblad: “We gaan ons vastgoed in ieder geval niet op de markt dumpen.”
Toch verwacht Vesteda dat het uiteindelijke bedrag lager zal uitvallen dan €4,1 miljard. Het fonds is in gesprek met alle betrokken partijen om te kijken of beleggers hun verzoeken kunnen aanpassen of gefaseerd kunnen uitstappen. In juni wordt een liquiditeitsplan aan de investeerders voorgelegd.
Wat dit betekent voor huurders en kopers
Volgens Vastgoed Business School richt Vesteda zich bij een gedwongen verkoop op de duurdere huurwoningen. Die kunnen relatief snel worden verkocht. De woningen komen dan op de koopmarkt, met name in Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven waar Vesteda het meeste bezit heeft.
Starters die denken dat dit goed nieuws is, moeten oppassen. Appartementen uit grote complexen brengen vaak verborgen risico’s mee. Achterstallig onderhoud, zwakke Verenigingen van Eigenaren en dominante verhuurders die onderhoud jarenlang uitstelden, kunnen starters na aankoop voor onverwachte kosten plaatsen. De Woonbond roept op tot goed overleg met huurders en wijst op het belang van vaste huurcontracten bij eigendomsoverdracht.
De bredere betekenis van institutioneel vastgoed
De Vesteda huurwoningen verkoop is geen incident. Het is een symptoom van een structurele terugtrekking van institutioneel kapitaal uit de Nederlandse huurmarkt. Dezelfde beweging die op financiële markten wereldwijd zichtbaar is. Stijgende obligatierentes zetten institutionele beleggers onder druk om portefeuilles te herbalanceren. Wie in obligaties verlies leed, bouwt vastgoed af om het evenwicht te herstellen.
Grote beleggers stappen uit. De vraag is wie er inspringt. Woningcorporaties hebben de capaciteit niet. Private beleggers worden fiscaal beknot. En nieuwe institutionele kopers zijn schaars zolang bestaande investeerders uitstappen. De Vesteda-situatie laat zien hoe snel een succesvol beleggingsfonds door externe druk in een liquiditeitscrisis kan belanden, en hoe overheidsbeleid en fiscale maatregelen die druk versnellen.
